1994年，我离开新华社记者岗位下海。14年来，房地产始终是我高度关注的领域，也是我所在的王志纲工作室所服务的一个重要行业。如何判断中国房地产的走势？如何看待房地产调控？如何看待房地产商？如何看待温总理今年在政府工作报告中指出的“房地产等资产价格上涨过快”的现象？我一直在思考这些问题，并愿意借《第一财经日报》这一园地，坦率直言，与大家讨论。
　　
　　　　今天，如何看待中国的房地产呢？年初我套用一本财经著作的名字，提出了一个说法，就是——伟大的博弈开始了！
　　
　　　　市场是买卖双方力量的博弈
　　
　　　　市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。
　　
　　　　从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。
　　
　　　　现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。
　　
　　　　第一把斧子——正常消费
　　
　　　　从1998年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。
　　
　　　　在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。
　　
　　　　第二把斧子——投机性购买
　　
　　　　从2001年底、2002年开始，第二把斧子加入进来了。
　　
　　　　在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来山西的煤老板，再后来深圳人也加入进来。总之，那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2003、2004年达到一个高潮。
　　
　　　　2002年温州商帮在广州开会，我做报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身家的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万、少则一两千万的人，你看什么样的行道来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它的房价炒起来？
　　
　　　　2001年他们曾首战上海，上百人浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房，而是集体去捡金子。到2004年，上海的房价就升到8000多元/平方米。
　　
　　　　大城市炒完，他们又转入一些中小城市，有的地方的市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，则步温州人的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会，去请山西煤老板。
　　
　　　　还有深圳。我的一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久，房价还在涨。
　　
　　　　总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，正常人的思维也受到影响，搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病，中国的市场病了。
　　
　　　　第三把斧子——投资性购买
　　
　　　　投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由他老婆管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有10%就不错了，90%闲置。房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。
　　
　　　　在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。
　　
　　　　这么多人投资，难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅，一直销售得很好，他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到，虽然那里的房子几乎都已售完，但其中80%都是闲置的，两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少无所谓，都是小意思。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。
　　
　　　　第四把斧子——超前消费
　　
　　　　眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。
　　
　　　　现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番，而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了，被事实所教育，早买早得利，谁还去相信调控政策？活生生的市场景观，“唤起工农千百万”，大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。
　　
　　　　第五把斧子——恐慌性购买
　　
　　　　再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人（如退休后居住条件还不错者）也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉，老丈人、丈母娘也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他，我说你爹妈没有房子怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？
　　
　　　　总之，五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？
　　
　　　　房地产市场过热，就造成我们特有的一些怪现象。
　　
　　　　中国房地产三种怪现象
　　
　　　　回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路，那个时候的房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，回头来看，会发现几个引人深思的现象。
　　
　　　　现象一：大批被抢购一空的高档楼盘空置，多数老百姓买不起房怨声载道。
　　
　　　　随着房地产市场放开，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴，低收入阶层对住房更是连想也不敢想。
　　
　　　　1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系：第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证弱势民众的居住权；第二层级是70%以上的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
　　
　　　　但实际上，由于政府对保障性住房在供应上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称：我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情，但嘴巴太臭，不能不引来一片讨伐之声。
　　
　　　　怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了“鬼城”（老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上总是怨声骂声多过满意之声。
　　
　　　　在我国的香港地区，在许多西方国家，是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题；通过“第三次分配”提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去“埋单”。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题，而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施，政府已经决定负起责任，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。
　　
　　　　现象二：相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成为社会宠儿、大众明星，引得其他行业的企业按捺不住，纷纷涌向房地产行业。
　　
　　　　房地产的暴利，以及十年牛市的黄金岁月，让房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方，大则想掌中央政府的方向盘，中则成了超级明星意见领袖，小则挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族，也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。
　　
　　　　原因在哪里呢？一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有是吃饱了撑的，钱烧得慌。照道理，地产商们赚了大钱，应该像鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”，懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。正因如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公敌”和舆起左手的西红柿，汁液少得离谱，还以为是瘪了的干果。我甚至以为，沉闷空气中动物和植物都是些小小干果。住在楼的四层论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。
　　
　　　　比起房地产，不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业，竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行，纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比，觉得自己那种挣钱方式简直太笨了，于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算，联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，大潮涌动，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说，现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性，才严肃开展宏观调控。
　　
　　　　现象三：“最后的疯狂”。在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨，各城市新地王不断涌现，“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象。
　　
　　　　为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？
　　
　　　　其实他们心里都有一本账。我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。
　　
　　　　在囤地竞赛中，拥有土地的一方——地方政府，是怎么想的呢？可以说，大多数都是乐观其成，而且积极促成。就算表面不说，行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业如房地产业一样，跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。
　　
　　　　在我国现行的中央和地方分税制制度条件下，在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方，一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有3000美元，而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候，财富没有任何增加，但摊到每个人头上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之间翻几番，坐地日行八万里。
　　
　　　　同时，土地又是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常，已经上了瘾，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。
　　
　　　　所以我曾开玩笑说，房地产调控要成功，思想上的出路是科学发展观；组织上的出路，恐怕最简单也是最有效的办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽。如果有这一条，用什么手段调控房价你不用操心，他们自然会有办法。
　　
　　　　金融机构与资本市场也是催生房地产泡沫的力量
　　
　　　　拿地需要钱，买房需要钱，钱从哪里来?
　　
　　　　金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。
　　
　　　　1998年以前，城里的房子2000元钱一平方米都是贵的，没多少人买得起，因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中，买家可以按揭买房子，使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭，另一方面又放开口子给开发商贷款。
　　
　　　　银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、相对可靠而且有稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押，买房者有房子攥在银行手里，就算出现最坏的情况，类似美国的次贷危机，后面的烂账也是后任的事。大家多是短期行为，我行长任期五年，铁路警电影公司、昂贵到有些浪费的首饰铺、酒店以及豪华像酒店的住宅区、成年人的游乐场与难得的免费公园。将它们贯通的则是察各管一段，先把我在任时的收益做上去。这就相当于一列火车正跑向悬崖，如果控制不住将车毁人亡，但车里的顾客还感觉不到，仍然在争抢座位、争夺名次。
　　
　　　　而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。
　　
　　　　面对这个房地产的十年牛市，开发商用黄铜去买地，买地盖出的房子换回黄金，本来已经利润够高的了，但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢？就是到香港上市。我经常说一个段子，传得很广，我说：做产品就像卖鸡蛋，做企业是卖母鸡，上市是卖母鸡的生蛋能力！具有很大的想象空间。
　　
　　　　碧桂园就是一个例子，拿几千万平方米土地储备到香港上市，香港那些投行不知道是真傻还是假傻，给土地估价的参照概念，似乎不是中环就是铜锣湾，其实很多内地地产商为了上市都是在很偏远的地区获得的廉价土地。由于有香港的企业“大佬”作为金牌战略投资者、泡沫的制造者出来捧场，果然一下子捧出了一个金娃娃。“首富”榜样的力量是无穷的，那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了，还等着换钻石。2008年仅2月到8月，排队在香港上市的内地企业就有几十家，简直是山阴，有三盆依旧秃着枝丫，另外三盆冒出嫩芽, 奇怪的是有一盆居然挣扎着开出了红色小花，因为隔着远，没看清楚是什么花道上应接不暇。只不过春节过后，由于调控力度加大，资本市场不好，形势急转直下，才使得这些急等上市的地产企业放慢了脚步。
　　
　　　　不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。所以“地王”不断刷新就不足为奇了。在多股力量的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。
　　
　　　　伟大的博弈开始了
　　
　　　　房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出“房地产等资产价格上涨过快”，但是市场上对于房地产是否过热一直在争论，总有一种声音认为热度是合理的。由于要照顾四面八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响，不见人下来，不仅许多开发商不相信政府会动真格的，老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。
　　
　　　　2007年国庆的时候，我预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破，二是楼市会出问题。我对一些朋友说赶快卖股票，之后他们问我，你不炒股怎么看得那么准？我说正因为我既浸泡在市场中，但又不具体操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清楚。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢？这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不相信鼓声会停，二是认为自己肯定不会是最后一个，都希望自己得利而把风险转嫁给别人。
　　
　　　　我当时感到，如果股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题；新的中央领导层形成后，为进一步落实科学发展观，一定会大力抓调控；还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现，加上通货膨胀的威胁，到了不得不动真格的时候了。果然，这以后行情迅速出现逆转，从极端的疯狂开始转向理性、审慎，甚至是悲观。在这种背景下，买家与卖家，伟大的博弈开始啦！
　　
　　　　楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了：一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”；第二把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬；第三把斧子——超前购买也暂时放下了，年轻人不着急了，要等一等，看看再说；最后，市场一平静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人筵席的准备，现在只来了10个人，他们怎么办？
　　
　　　　企业要准备过冬
　　
　　　　我一直讲房地产企业要准备过冬，现在冬天才刚刚开始，数九寒天！俗话说：一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候；三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊？下一步可能会出现“卖儿卖女卖青苗”的状况。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快“卖儿卖女卖青苗”吧。有人问我，有那么严重吗？怎么个卖法？我说：整体卖，也许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束所有人搞房地产都赚钱的局面，让真正的强者成长壮大起来。
　　
　　　　我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊
　　
　　　　吃不到草都死掉了，只有非常强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90%的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看，中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今天的严冬生存下来。
　　
　　　　万科就很聪明，作为“带头大哥”带头降价出货，现金为王。他们的思路很清晰，腾出空间兼并收购，继续做大。而且为以后扩大规模准备了一个武器，搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产，控制成本提高效率，迅速扩张。
　　
　　　　调控必须坚持
　　
　　　　房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我，调控是否会因此而有所松动。
　　
　　　　我认为，调控不应松动。危机、危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲，市场经济水涨船高时，海盗船都可以过得去，挡不住；而当水落石出时，虽然小船大船都会受影响，但你要全部的海盗船都通过去也不容易。所以很多人总是吓中央，说不行了，经济增长率没有百分之七、八，就要有多少失业率，社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候，也有人骂。但结果增长只有百分之三四不都过来了，没出什么大问题，调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时，房地产市场仿佛带病运行的高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。
　　
　　　　况且，现在不是你想不想调控的问题，你不调，老天也要让你调。像我上面说的，牛羊繁殖太多，草场承受不了的时候，老天就要下大雪、来白灾，把老弱病残淘汰掉。你说惨吗？当然惨，但来年春暖花开，强健的牛羊又可繁衍下去。
　　
　　　　在广东，有媒体采访我，我说今年对中国来说是一个坎，未来三年对广东是个坎。为什么说未来三年对广东是一个坎呢？广东已经面临一个问题，人算不如天算，老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整，调整是求生，不调整是等死。说不定可以杀出一条血路，绝处逢生。从纺织行业开始，这次“广交会”已经很清楚了，全行业多数企业日子过不下去，它已经转移到越南、江西或内地。工人工资从800元涨到1800元，内地人还不来。
　　
　　　　今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。为什么说是一个坎呢？因为各种矛盾交织到一起，一是内忧，二是外患。
　　
　　　　外患就是全球对中国的打压，特别是欧美一些势力，妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因，就是人家不服气。你中国这个过去的“东亚病夫”，凭什么现在竟然打到我们家门口来，抢了我们的饭碗？不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十？他们是端起碗吃肉（享受着中国提供的廉价商品），放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭，靠血汗工资，把他们养得又肥又胖，倒过来他还骂我们。所以，这种三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。
　　
　　　　外患，特别是奥运能不能开好，对整个中国的确是前所未有的考验。开弓没有回头箭，但同时，这也提供了一次让外界认识中国的前所未有的机会。还有这次抗震救灾信息的透明，也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力，给予更大的言论空间，说不定坏事可以变成好事。
　　
　　　　内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，我们就能在沧海横流中显出英雄本色。
　　
　　　　金融潜藏着危机
　　
　　　　有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。我刚见到一个投资公司的人，刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来？他说：很简单，代人理财，再通过信托公司贷给地产商，条件是15%的回报率。还有一种贷款，拿地产商的项目作抵押，20%的回报率，相当于高利贷，如果地产商无力还贷，我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说，我们是旱涝保收，收不到钱就收地。第三种办法更简单，投资方派个财务班子，对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路，包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩，实际上在一些地方是外紧内松，有很多漏洞和空子。当然，继续往下走，就像任志强说的，先出问题的是银行，我看银行产生一定比例的烂账是可能的，但只要不崩盘，还可以软着陆。
　　
　　　　我觉得，在一些房价很高的城市，跌40%很正常，深圳、广州已经是这样了。对整个中国来说，反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了，还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商“擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体”，继续前进，伟大的博弈开始了，新的繁荣将始于理性和冷静

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楼主说得天花乱坠，可惜俺们穷人看不到出头的日子

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我在上海宝山区,这里的经维房价就是被浙江人给搞上去的,本来是很平民化的价格,后来就被他们给搞上去了.郁闷啊.

看了楼主的文章,真的希望房价能够回归到理性的价位,好让我们老百姓也能买的起房子

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房地产价格不仅受供求关系的影响，在很大程度上建筑成本的影响。在有些中等城市土地价格的不断增长，拆迁费用的居高不下，也是房价增长的主要原因。

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刚买了房子，已经成了房奴了，听了你的也没有用，我没有看到放假下调

天使的翼

—个人原创，非引用—
我只谈两个问题：
1.作为房地产最最基础的土地，供应量放开了么？
显然没有。那么我们ZF凭什么让居高不下的房产价格下调，凭一纸政令么，显然不可能。
为什么不可能，个人来分析下。（个人观点）
首先，作为盖房用的土地，开发商是怎么得到的。绝大部分都是通过拍卖。可想而知，价高者得。那么背离商品（土地使用权）价值的那部分价格谁来埋单？自然是买房者。在拍卖中受益（背离价值部分的价格）的ZF又是否将这笔钱反馈给买房者了么？显然没有，它将作为当地ZF年度财政的有益补充了，不管ZF将如何运用这部分钱（投资基础建设或教育或其它），但最起码这部分钱没有直接回馈给买房者。也许有人要说了，ZF它进行这些投资不是也将使包括买房者在内的广大人民受益了么，在这里我想请问：这种 狭—广 的看似合理的受益理论其实谁也不会同意。打个简单的比方，我把你的钱拿走一些然后分给其他人，你显然不会同意（这里请注意，这个 狭—广 与ZF把个税拿去做这些投资的 广—广 的概念是不同的，这里我不做详述）。
而当房地产商成本越来越高（因为土地总投放量并没有变，或者说是越来越少，且采取拍卖才可获得土地使用权），那么理论上房价就会越来越高。当然实际上的房价不完全因为这个因素而上涨，它还包括地产商的黑心暴利、投机者、投资者、与真正买房住的人，这些因素来共同决定的，但最根本的则是—— 土地的投放总量的减少，及拍卖的获得方式！

2.热钱的问题。
热钱这个东西，有国外的热钱与国内的热钱，在本质上并没有太大的分别。
热钱产生的原因？国外的归结为对华投资，国内的则因为一直以来国内经济指数一直向好，一部分地区的少数人先富了起来，这也是国家富强的一个产物（当然，这部分还牵扯到国家2次分配制度的相关问题，是否合理等，这里我们暂且不讨论），代表性的“浙江炒房团”就是例子。他们用来炒作房地产的那部分钱实际上就是热钱，他们这样的行为就是上文里说的投机。将房产做为以期待在未来较长的时间才会有回报的那叫投资，不属此列，也不属于将房价推高的决定性因素。
在这个环节里最可怜的是谁呢？就是那些辛苦攒了一辈子钱的人或小心翼翼生怕丢掉饭碗导致无力偿还贷款的“房奴”（请原谅我使用这个贬义的词），因为他们才是在房地产买卖关系中最终要住进房产的人（这里排除那些贷款进行房产投资的人，他们属于投资或投机者）。
热钱除了地产外还去哪里？
股市、汇市都是热钱流动的方向。这里请注意，热钱大多不会投资去办工厂或买块地种田的。也就是说它们对于国民经济与国家发展其实是没有一丝好处的（有部分热钱也会去拍卖块土地然后盖房子进行出售，这样也无形就增加了土地使用权方面的成本，较其他投资房产的公司而言）。
06年末至07年5月份的中国股市就是在这样的热钱中大涨起来的，什么股权改革之类的说法只是表面现象。
热钱之所以叫热钱，就是因为它有流动性，而且有非常强的流动性。530之后的大跌，国家的政策只是一个契机。如果当时国家不干预，那么股市还会涨么，会，但不会太久。因为热钱是投机行为，投机者短期也，当这些投机者获利回吐时，自然股市还是会跌下来，而且还会跌的更惨。这里我不是同意国家的干预，只是如实的表达一个看法。其实530后谁被套了？ 股民与基金。大部分热钱呢，早出局了。这也就是为什么自07年下半年至08年如今，股市为什么再也涨不到那么高的原因（这里的高不是指 大盘指数 而是指当时个股的价格，到现在为止还有N多股票的价位比530之前相去甚远）。
现在热钱干什么呢？
个人观点，现在热钱在中国汇率市场玩呢，呵呵。君不见中国自松动汇率政策以来，RMB汇率像芝麻开花一样节节高么？连正常回落都难以见到，其原因只是如一些人说的RMB汇率长期以来一直被低估的后果么，我看未必！

这里再说个例子，仅就西安而言。
据我个人了解，西安这里，承建商盖楼的价格一般为1800-2100/平米左右，也就是说你给承建商2000块/平米他就肯跟你签约给你盖楼。
那为什么这房子到了买房者手里就的翻好几倍呢？？？各位自己想想。
当然这2000块/平米的价格自然不包括开发商用于土地使用权的成本，也不包括它的其它成本，还有它要赚取的利润！但怎么加也不至于到最后那个N千元/平米的毛墙毛地吧。

综上，个人觉得目前房价下不来，2个原因导致。
1.土地供应量及获得方式的问题。
2.如何引导国内外热钱流向的问题。
不从根本上解决好这两个问题，那么房价即使再降，对于那些真正买房子住的人还是天文数字。
不从根本上解决这两个问题，那么我们要求国家出台政策来抑制房价，也不过是一相情愿罢了。

写的有点长，呵呵。但愿还有人肯看……

最后，我再提个问题：
当有一天，因为某种原因地产价格暴跌，会引起什么后果，各位想过没？
我们都知道，相当一部分地产开发商实际上是贷款去开发。当上面的情况一旦出现，这些地产商会何去何从、贷款给这些地产商的银行将何去何从，由此会否引发国内银行金融业的动荡？